1. 第一期:高新認定與複核

              第二期:企業注銷專刊

              第三期:外資企業設立

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              利用稅收優惠政策進行墊資讓利決策

              來源:未知 作者:admin 點擊:時間:2011-12-29 10:41

                

                  一、案例介紹

                  東方公司是一家房地産開發企業,正在開發四棟高層住宅樓,該工程正常預算造價爲10000萬元,園資金困難擬尋求有墊資能力的施工單位。該住宅工程可售面積80000平方米,預計售價7300元/平方米,取得土地使用權所支付的價款爲15000萬元,房屋開發成本每平方米2600元,房屋開發相關的管理及銷售費用爲1750萬元,工程人員預計如果資金充足12個月主體能夠順利封頂。

                  在正常撥付工程款的情況下(即不墊資),東方公司一般按照正常預算造價下調10%確定工程造價並與施工單位簽訂合同,達到計量支付條件後按工程計量的70%撥付計量款,主體工程封頂並驗收合格後10日內付至工程價款的95%,質保金部分等質保期結束後支付。因東方公司面臨資金困難,不墊資方案中假設東方公司可以從銀行貸款取得一年期的項目資金,資金成本爲10%,爲簡化計算假設首次付款時間爲開工時(以下稱不墊資方案)。

                  建築企業甲公司有意爲東方公司墊資施工,雙方談判墊資事宜,談判情況爲:施工單位墊資至主體封頂,工程驗收合格後10日內一次支付除5%質保金以外的工程價款,則工程造價按正常預算造價結算,不再做任何比例的下調(以下稱墊資讓利方案)。

                  該住宅工程符合稅法規定的普通住宅標准,當地稅務機關規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按照轉讓房地産項目計算分攤並能夠提供金融機構貸款證明的,其他房地産開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地産開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按照轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,房地産開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地産開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。

                  下面比較不墊資方案與墊資讓利方案中東方公司開發銷售四棟高層住宅樓的稅負及淨利潤。

                  方案一:不墊資方案

                  在不墊資方案下,其涉及的各項稅收及淨利潤計算爲:

                  1.計算土地增值稅:

                  (1)銷售額:8×7300=58400(萬元)

                  (2)扣除項目:

                  取得土地使用權所支付的金額:15000萬元

                  房地産開發成本:因不墊資方案的主體工程造價在正常預算價基礎上下浮10%即10000×10%=1000(萬元),故房地産開發成本爲2600×8-1000=19800(萬元)

                  房地産開發費用:(15000+19800)×5%=1740>1000,故允許扣除的房地産開發費用可以選擇:(15000+19800)×10%=3480(萬元)

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