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            1. 第一期:高新認定與複核

              第二期:企業注銷專刊

              第三期:外資企業設立

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              房地産銷售公司如何繳納土地增值稅

              來源:未知 作者:admin 點擊:時間:2011-12-31 12:01
              【問題】

                  甲公司爲江蘇的房地産銷售公司。假設某月從某房地産公司購入房産全部銷售,購入價爲5000萬元,銷售價爲8000萬元,發生相關營業稅等相關稅費700萬元,金融機構的借款利息爲300萬元,其他期間費用等500萬元,如何計算繳納土地增值稅?

                  【解答】

                  《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第七條規定,新建房是指建成後未使用的房産。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房産均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。

                  因此,對舊房的認定標准由各省(自治區、直轄市)財政廳(局)和地方稅務局具體規定。

                  《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)第四條規定,土地增值稅中的舊房,是指已建成並辦理房屋産權證或取得購房發票的房産以及雖未辦理房屋産權證但已建成並交付使用的房産。

                  根據上述規定,甲公司從房地産公司購入的房産,取得了購房發票屬于舊房,不屬于新房。甲公司銷售該房産屬于銷售舊房。

                  《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體爲:……(四)舊房及建築物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批准設立的房地産評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。“

                  《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十項規定,關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題:

                  轉讓舊房的,應按房屋及建築物的評估價格取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作爲扣除項目金額計征土地增值稅對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

                  第十二項規定,關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題:

                  納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地産進行評估,其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除,對條例第九條規定的納稅人隱瞞虛報房地産成交價格等情形而按房地産評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
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